2023東莞房?jī)r(jià)最新價(jià)格
看樓市成交量要避開(kāi)的誤區(qū)
1、沒(méi)有剔除保障房、限價(jià)商品房
樓市成交量的統(tǒng)計(jì)方式有很多,有總成交量、新房成交量、二手房成交量、新建商品房成交量等。很多購(gòu)房者可能重點(diǎn)關(guān)注了總成交量或者新房成交量。其實(shí),無(wú)論是總成交量還是新房成交量,其中都包含了保障房和限價(jià)商品房的成交數(shù)據(jù)。而保障房和限價(jià)商品房往往都是集中入市,短時(shí)間就可以影響成交量的走勢(shì),并且保障房和限價(jià)商品房都不是普通購(gòu)房者可以買的,所以它們成交量的多少也不具有代表性。因此,在看成交量時(shí),要剔除保障房和限價(jià)商品房,尤其是在看新房成交量時(shí),新建商品房的成交數(shù)據(jù)才是我們要重點(diǎn)關(guān)注的。
2、只看全市成交量
除了按照房產(chǎn)類別分類外,樓市成交量也會(huì)按照區(qū)域來(lái)分,即全市、分區(qū)域等。不少購(gòu)房者只盯著全市總的成交量。其實(shí),與全市總成交量相比,分區(qū)域的成交量更具參考價(jià)值,尤其是你想購(gòu)買區(qū)域的成交量。因?yàn)楦鱾€(gè)區(qū)域由于政策不同、項(xiàng)目不同,成交量是千差萬(wàn)別的。比如說(shuō)主城區(qū),新房少,房?jī)r(jià)高,可能一個(gè)月成交不了幾套。如果單月全市成交量出現(xiàn)下滑,那么對(duì)主城區(qū)的影響也不大。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫逐漸膨脹
由于寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策,導(dǎo)致購(gòu)房需求激增。為了提振經(jīng)濟(jì),韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率降至0.5%的歷史低位,并在這一水平停留了約一年半。但同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)部分封鎖,這期間完工上市的新房數(shù)量急劇減少,導(dǎo)致供給不足。
另一個(gè)刺激需求的因素則是所謂的逆周期房地產(chǎn)政策。為穩(wěn)定房?jī)r(jià),上一任總統(tǒng)文在寅執(zhí)政期間推出了多輪抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,包括限制購(gòu)買用于出租的投資性房產(chǎn),以及對(duì)持有多個(gè)房產(chǎn)的業(yè)主征收重稅等。
但這一系列政策卻起到了適得其反的效果,不但未能穩(wěn)定房?jī)r(jià),反而刺激那些還在觀望的潛在購(gòu)房者們一窩蜂地涌入市場(chǎng),試圖趕在政府進(jìn)一步收緊政策,房?jī)r(jià)更大幅度上漲之前購(gòu)入。這最終導(dǎo)致了追逐市場(chǎng)的瘋狂搶購(gòu)潮。
國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)還有機(jī)會(huì)復(fù)蘇
隨著經(jīng)濟(jì)的改善,家庭可能會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)厭惡,開(kāi)始考慮其他投資機(jī)會(huì)。
在不同的資產(chǎn)類別中,住房仍是中國(guó)家庭的首選。盡管份額逐漸下降,但住房仍然是最主要的資產(chǎn)類別,占2019年所有家庭資產(chǎn)的40%(最新數(shù)據(jù)),其次是股權(quán)資產(chǎn)(30%)和現(xiàn)金和存款(21%)。對(duì)于大多數(shù)沒(méi)有大量金融資產(chǎn)的中國(guó)家庭來(lái)說(shuō),住房仍然是對(duì)沖通脹最可靠的形式。
房?jī)r(jià)走勢(shì):分化加劇,總體平穩(wěn)
2023年,我們認(rèn)為房?jī)r(jià)走勢(shì)將繼續(xù)呈現(xiàn)分化的特征,不同城市、不同區(qū)域、不同類型的房源將有不同的表現(xiàn)。總體而言,預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)回暖的趨勢(shì),但漲幅不會(huì)太大,也不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。根據(jù)一些機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè),2023年全國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)同比增速可能在-5%到0%之間,一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市可能有小幅上漲,三四線城市和部分去庫(kù)存壓力較大的城市可能有小幅下跌。
影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素有很多,其中最重要的是供需關(guān)系。2023年,我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系將會(huì)有所改善,但仍然存在一定的失衡。在供給方面,由于房企去杠桿、去庫(kù)存、提質(zhì)增效等因素的影響,土地市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)投資將保持較低水平,新開(kāi)工面積和新供應(yīng)量將有所減少。在需求方面,由于經(jīng)濟(jì)回升、收入增長(zhǎng)、人口流動(dòng)等因素的影響,剛需和改善型需求將有所恢復(fù)和增加,但投資型需求將受到限購(gòu)、限貸、限售等政策的制約,難以大幅增長(zhǎng)。因此,我們認(rèn)為2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾將有所緩解,但仍然存在結(jié)構(gòu)性失衡。